上海公司产权房子交易税费（以公司名义买房的条件及税费）

发布时间：2022-01-25 00:00:00

近几年，对上海购房者而言，资金还不是最令人头疼的问题，而是没有购房资格。于是，有部分购房者开始采取“以公司名义买房”的曲线策略。

一方面，上海经济发展不断向好，不动产确实仍处于价值上升通道；另一方面，购置不动产利于公司资产配置，帮助企业合理避税的同时，还能“上市公司卖两套房扭亏为盈”先例。

但在上海以公司名义购房，资质审核、购房流程和税费等层面与个人自住买房存在较大差异。今天我们就给大家好好讲讲，“以公司名义买房”要注意哪些事儿。

一、公司名义购房的资质要求

为进一步深化落实“沪九条”、“沪六条”等文件精神，加强房地产市场监管，现就规范企业购买商品住房有关问题暂行规定如下：

（一）、企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件，购房时间以合同网签备案日期为准：

1、企业设立年限已满5年;

2、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币;

3、企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

企业近年缴纳税款金额满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

（二）、企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

二、公司名义购房所需资料

①公司营业执照副本复印件加盖公章；

②组织机构代码证复印件加盖公章；

③税务登记证副本及公司公章；

④公司开具法人身份证明加盖公章（如用组织机构代码证购买则无需提供）；

⑤公司法人身份证复印件；

⑥公司法人如非本市户籍，要同时出具上海居住证；

注：如果购房人是公司法定代表人,那么签署购房合同时,本人的行为即可代表公司；

如公司法人不能亲自到场签字，需要做委托公证，务必准备好全套的公司授权手续，其中要特别注意授权文件中的授权权限及受托期限，确认自身具备签约权限，而且合同中要加盖公司公章，同时提供受托人的身份证复印件。

三、公司买房要交哪些税？

公司购房流程与个人买房流程差别不大，但在购房、持有和二次交易等环节，公司房的税费较高。

注：二次交易时的土地增值税四级超率累进税率表：

四、公司买房和其他项目的区别

（一）个人买房与公司名义买房的显著区别

1、房产所有权区别：以公司名义买房，领的产权证是单位名称，以个人买房是私人所有，单位房产要转让需经董事会股东决议，方可转让，个人房产转让只需夫妻签字即可。

2、所需材料和税费不一样：公司名义买房虽然不受目前限购政策影响，但需提交审核的材料更多，购房税费成本比个人买房要高。

在税费方面的具体差异如下：

1、购买新房时，需缴纳：印花税：5‱；契税：3%；房产税：持有期间网签价（购房价）*8.4‰/年；土地使用税：房屋面积*土地级别标准收费/年（18元-30元/平米不等）；公共维修基金：商办免收；住宅100-200元/平。

2、公司房产二次交易时

公司卖公司需缴纳：印花税：买卖双方各5‱；契税：买方3%；房产税：买方购买后网签价*8.4‰/年；增值税：卖方缴纳增值额度小规模纳税人5%：一般纳税人11%；土地增值税：卖方缴纳增值额（以下简称差额）的30%-60%（注：企业用房有折旧、纳税、装修等额度减免）；土地使用税：买方取得房屋后缴纳房屋面积*土地级别标准收费/年（18元-30元/平米不等）；共维修基金：一手业主已经递交，新业主免征或者按照剩余年限折给卖方，维修基金自动延续给新业主

公司卖个人需缴纳：印花税：商办买卖双方各5‱，住宅卖方5‱、买方免征；契税：商办买方3%、住宅1%-3%；增值税：卖方缴纳小规模纳税人差额5%，一般纳税人差额11%；土地增值税：卖方缴纳增值额度的30%-60%（注：企业用房有折旧、纳税、装修等额度减免）；公共维修基金：一手业主已经递交，新业主免征或者按照剩余年限折给卖方，维修基金自动延续给新业主。

五、需警惕的隐性风险

以公司名义买房的隐性福利：可以作为公司的资产，提取折旧，减少公司的企业所得税。

以公司名义买房的隐性风险：作为公司的资产，一旦公司破产或遭遇经济纠纷，房子将成为抵债资产的一部分；后续将房产过户到个人名下，仍需按规定缴纳多项税费；二次售卖流程更麻烦：产权为公司的房子，法人和其他代理人均可以卖，但是必须提供“授权委托书”并加盖公章。另外，出售前，必须由董事会同意并签署股东决议。