2023年房地产开发贷款新规（住房商业贷款申请条件）

发布时间：2022-11-15 00:00:00

近日，银保监会重磅发文《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对于央行房地产房贷比例设限，银行业金融机构认为，部分银行股承压与近日监管部门下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》有关，2023年最后一天，央行和银保监会联合为房贷设置了“两道红线”，给楼市调控带来新的变数。

设置贷款新规

房地产贷款新规，设置银行房贷占比上限，第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域银行不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%，红线二是个人住房贷款占比，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

两道红线落地

两道红线落地，其实早有风声，有银行业人士透露，三位银行业人士表示，监管机构给大行下通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，7月24日，房地产工作座谈会召开，监管提出“实施好房地产金融审慎管理制度”，自此，房地产业形成了三道红线+两道红线金融贷款调控格局，降低房企负债，分流到居民，大幅度的降低风险集中，同时也为金融机构留出准备的时间和空间。
《通知》中表示，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
房地产年末的最后一天，银保监会重磅管理文件出台，防范对房地产行业贷款过度集中所带来的潜在系统性金融风险，房地产贷款集中度管理制度也是完善房地产金融管理长效机制的一项重要举措，提出加快建立长效机制，实行差别化调控，加快房产税落地，监管机构要求大型银行降压，控制个人住房按揭贷款等房地产规模，多家大行新政涉房贷款占比降至30%以下，根据今年中报的数据，现金短债比为0.79，踩中两道红线，房地产行业报告，预计压降房地产贷款占比将缩减4，不过也有一些小型银行为了缓解揽储压力，三年期平均利率达到4.2%。
2023年12月末，对于房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，在2个百分点以内的调整过渡期为2年，在2个百分点及以上的调整过渡期则为4年，5月8日，银保监会出台资金信托新规，限制融资类规模和集中度等，对房地产信托融资形成一轮重大冲击，民营企业贷款占比48%，高出全国平均水平近20个百分点，但是，要注意部分踩线地方性小型银行，例如成都银行、郑州银行、青岛银行，房地产贷款比例过高，个人住房贷款比例也不低，在未来4年中，要经历很大调整。

抑制房地产泡沫化

过去中国的房地产贷款的占比是飞速上升，房地产风险突显，地方政府穿透式监管，地方性银行和地方政府一样，蜜月期结束意味着，当地房地产开发企业，再也感受不到地方性银行的大方和友好支持，当地买房者贷款难度和门槛明显增加，贷款利率有所上升，大中型建材企业资金状况更好，预计将继续受益于房地产集中度提升，营收快增长的势头仍将保持，且抵御风险能力更强。
2023年，在双循环新发展格局下，消费将进一步在促进国内国际双循环中发挥关键作用，4月17日，银保监会继续抑制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长，是抑制居民债务过快攀升的直接手段，即使是有，也是针对房地产行业的，是控制房地产融资总规模，控制居民部门杠杆率过快上升的手段，和银行业的关系并不大，昨天，监管要求大型银行控制房贷规模，这就是要对居民杠杆下手了。

增速不容小觑

那么银行要把握一个度，对买房的老百姓而言，都是一次不小的打击，银行持续关注房地产市场，对房地产开发贷款、房地产个人按揭贷款审慎对待，高房价让普通家庭背负着沉重的债务压力，让家里的经济支柱不敢辞职、不敢生病、更没钱消磨，消费减速的重要原因之一是高房价和房贷挤压，以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度。
央行发布的《中国金融稳定报告》和部分研究机构对居民债务收入的调查显示，我国居民部门杠杆率近年来上升较快，主要集中在个人住房贷款上，2023年三季度末居民部门杠杆率为61.4%，虽说低于全球主要经济体平均水平15个百分点左右，但是增速不容小觑，2016年至2023年，居民部门杠杆率上升了22.2个百分点，占同期中国宏观杠杆率总体增幅的52%，这对楼市来说，算一个利空消息。
房贷“红线”正式实施12月31日，央行、银保监会发布通知，划定银行房地产贷款集中度“红线”，1-7月国内新增信贷超过10万亿，而其中有近四成房贷，流向了房地产业。